La dación en pago o entrega de la vivienda para cancelar la hipoteca

El tema está hoy en boca de todos por las recientes sentencias que vienen saliendo por el territorio español. ¿Es admisible la dación en pago para cancelar totalmente una hipoteca? es decir, ¿bastaría con entregar la vivienda y que con ésta se cancele la deuda con el banco aún cuando el valor de la vivienda sea inferior a la deuda pendiente?

A primera vista no parece muy aconsejable económicamente ni en la lógica que ésto pueda llegar a buen puerto. Pero quizás haya determinados puntos que sean precisos estudiar o conocer antes de decantarse por su conveniencia o no.

La dación en pago (datio in solutum) podría ser considerado, en este tema en concreto, como un sistema de pago inmediato por el que el deudor que no es capaz de hacer frente a las cuotas hipotecarias puede entregar la vivienda con el fin de cancelar el préstamo. No obstante, este sistema, actualmente, no se considera válido legalmente en nuestra Ley Hipotecaria para los préstamos ya firmados. Aún así, varias sentencias en estos últimos días han dado la razón al deudor admitiendo, en contra de lo que pedía la Entidad bancaria, una vivienda que había perdido parte de su valor y que no cubría el total de la deuda pendiente.

En este sentido, así lo reconocen en sus sentencias una de la Audiencia de Navarra, otra emitida por el juzgado mercantil número 3 de Barcelona y una más del Tribunal Supremo. Por contra, la propia Audiencia de Navarra rectificó con posterioridad su propia sentencia dando la razón al banco (en este caso, el BBVA).

La grave crisis económica por la que estamos pasando ha hecho que miles de familias tengan el gran problema de hacer frente a los pagos de la hipoteca. El endeudamiento familiar ha crecido en los dos últimos años, al igual que las ejecuciones hipotecarias, que en sólo un semestre del 2010 ya igualaron las de todo el año 2008. Evidentemente, ante esta situación de ahogo personal, las miradas se vuelven hacia la Banca, olvidando que, cuando en su momento firmamos la hipoteca, dábamos el visto bueno estampando nuestra firma en un contrato con unas condiciones.

Si aquellas condiciones las considerábamos abusivas se deben denunciar, claro está, pero el problema es que nadie, cuando compra una vivienda, anticipa que no pueda pagar o que la casa baje su valor. Por muchas vueltas que queramos darle, o aunque nos parezca injusto, lo que en su momento firmamos (en la mayor parte de los casos) es un préstamo personal con una garantía hipotecaria. Legalmente ésto implica que si no pagamos y devolvemos la vivienda o si la vendemos, habremos de devolver el dinero prestado, y si la deuda es mayor que el precio de la vivienda o que el precio de venta, además continuaremos con una deuda por esa diferencia. Duele, pero la Ley lo marca así.

Puede ser injusto para las familias que se ven sin trabajo y que pueden perder su casa, pero por otro lado, habría que pensar en los casos de especulaciones, de familias y empresas que se compraron dos y tres viviendas en los años del boom con vistas a venderlos rápidos y en contra de toda lógica financiera y que ahora se ven atrapados. Aquella falta de previsión o esas ansias de beneficios rápidos ahora también les pasa factura. Incluso, si se abre esa posibilidad, ¿quien evita que cualquiera pueda devolver su vivienda cuando vea que ésta baja de valor, aún cuando tenga medios para pagarla sólo para evitar una pérdida?

Por último, pensemos en los casos de viviendas que no han bajado su valor sino que, al contrario, han subido. Si devolvemos esa vivienda, será la diferencia con respecto a la deuda la que pase a nuestros bolsillos (faltaría más, pensaréis). ¿Puede entonces que esas quejas ahora contra las entidades financieras sea el querer buscar un responsable y no asumir nuestra parte de culpa?

Es un tema delicado. Mucho. Y doloroso. Repito: puede que injusto para familias realmente necesitadas. Pero fríamente, la Ley deja muy claro esos términos que, vuelvo a recalcar, nosotros mismos aceptamos en su momento al firmar el préstamo.

Lo que está claro es que una vez más el Gobierno ha reaccionado tarde y mal. Debió prever estos problemas tomando medidas que facilitaran modificar las condiciones hipotecarias como ya se hizo hace más de un año en Estados Unidos. Los propios bancos, probablemente, serían los primeros interesados en modificar esas hipotecas antes que verse con un stock inmobiliario cada vez más alto y de menos valor. Es cuestión de imagen y de que sus ratings de morosidad no suban perjudicando así su estabilidad.

Cuidado, porque lo que sí está claro es que si finalmente se admite la dación en pago para futuras hipotecas las condiciones hipotecarias se endurecerán y mucho, porque el riesgo (el peor enemigo de los bancos hoy día) aumentarán para ellos. Y, por supuesto, será aún más difícil de lo que es hoy día, conseguir que a cualquier trabajador normal y corriente nos den un préstamo.

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18 comentarios

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  1. Raúl Ibáñez Martínez dice:

    ” HABLAR DE LOS POBRES ES HACER TEOLOGÍA, ES HABLAR DE DIOS “…
    El silencio de la Jerarquía eclesial ante la atrocidad que supone la práctica espurea de la Normativa Hipotecaria, aplicada por la banca en connivencia con el Gobierno, es una ORGÏA DE CINISMO,COBARDIA,INCONGRUENCIA…
    “El que dice que ama a Dios y desprecia al hermano es un mentiroso” (1 Jn 4, 20)

  2. Raúl Ibáñez Martínez dice:

    Raúl, ese cristiano de digestiones lentas; está ponderando la conveniencia, de volver a coger la pancarta:
    Bancos y cajas, palacio arzobispal, delegación de gobierno, ayuntamiento… serán los escenarios elegidos para manifestarse en contra de la Normativa Hipotecaria.
    No es una amenaza, es una promesa.
    Confio en la ayuda de todos, para convocar e invitar, al resto de mis vecinos de Burgos, a sumarse a esta protesta.

  3. Raúl Ibáñez Martínez dice:

    CONFIDENCIA:
    ¡”ESTO ES DE METRALLETA”!, le salió del alma al sacerdote que me confesaba. No doy más detalles no vaya a ser que el poder hierático la tome con él y le echen.
    No sean mal pensados, que nadie se equivoque, a continuación añadió:
    “Padre nuestro que estás en los cielos…”. NUESTRO,también de esos malvados, de esos perversos, de esos caínes que subyugan y matan a sus hermanos, TAMBIEN de esos.
    ¡Que duro se le hace a Raúl, rezar el PADRE NUESTRO!.
    Creo que a muchos de vosotros os ocurrirá lo mismo.

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