La subrogación de hipotecas, ¿qué es?

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Luego de la crisis de las hipotecas sub prime que terminaría desembocando finalmente en una crisis financiera, los mercados inmobiliarios y sectores relacionados han quedado practicamente destruídos, o mejor dicho “por el piso”.

Esto ha afectado a la entidades financieras que ofrecen créditos hipotecarios entre sus productos financieros, ya que han dejado de cobrar las cuotas mensuales y a su vez no tienen un mercado donde insertar los inmuebles adquiridos por falta de pago.

Pero quienes se han visto mayormente perjudicados han sido aquellas personas que han contratado efectivamente una hipoteca para cumplir con el sueño de la casa propia.

Estas personas no pueden cubrir los gastos del mes y la cuota de la hipoteca, con lo cual se ven sumergidos en grandes problemas financieros. Pero cuentan con dos alternativas muy útiles para estos momentos: la subrogación y la novación del crédito hipotecario.

¿Qué es la Subrogación de la Hipoteca?

La subrogación de la hipoteca es el traslado del contrato hipotecario de una entidad financiera a otra con el fin de obtener mejores condiciones de pago.

Con la subrogación podemos modificar el tipo de interés aplicado y el plazo de amortización; sin embargo, las demás condiciones contractuales no podrán ser cambiadas con la subrogación.

Pero la subrogación tiene gastos y es aquí donde debemos estar atentos y sacar cálculos para ver si realmente nos conviene traspasar la hipoteca a otra entidad financiera.

Gastos de la Subrogación

Toda subrogación cuenta con los siguientes gastos:

  • Comisión de Cancelación de la Hipoteca Inicial: esta comisión varía según el tipo de interés al cual esté vinculado el préstamo hipotecario, pero es común ver el 1% para hipotecas con interés variable, y un 2.5% (máximo y negociable) para hipotecas con interés fijo.
  • Gastos de Gestoría y Registro de la Propiedad: ésto, si bien es variable, ronda el 0.20%
  • Gastos de Notario: que es quien da fé del acuerdo alcanzado. No deberíamos estimar un costo menor a los 350 euros como mínimo.

Ejemplo: Tenemos una hipoteca de 100.000 euros adeudados, los costos de subrogación ascenderían a:

  1. Comisión de camcelación:           €1000.- (tomando como coste 1%)
  2. Gastos de Gestoría y Registro:     € 200.-
  3. Gastos de Notaría:                       € 350.-
  4. Total de Gastos de Subrogación: €1550.-

Esto es solo a forma de ejemplo, con lo que se debería averiguar los porcentajes y valores precisos en la institución financiera donde reside el contrato hipotecario, a fin de obtener valores más próximos a la realidad.

Una vez calculado el gasto total de la subrogación, debemos comparar con el ahorro que nos implicaría tener la hipoteca en otra entidad. Si el ahorro es mayor, pues entonces conviene el traspaso. Pero no debemos perder de vista lo siguiente:

el ahorro es un dinero que lo veremos a futuro, mientras que el gasto total de subrogación deberá ser abonado al momento del traspaso.

Foto Vía flickr – Daquella Manera

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1 comentario

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  1. Qué bien por usted; se lució con este escrito. Otra vez la “volvió a sacar del estadio”; ¿cómo hace para que usted me guste tanto? ¿Será que le dio clases algún misterioso profesor de esos que se saben casi todas las respuestas pero andan medio escondidos? Ah, yo con mis bobadas, perdón.

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